ملخص مادة التنظيم القضائي s4

 ملخص لمادة التحفيظ العقاري

 

أولا: مفهوم التحفيظ العقاري :

ينص الفصل الأول من ظهير التح فيظ العقاري: "يرمي التحفيظ إلى جعل العقار المحفظ

خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في اإلمكان إخراجه منه فيما بعد، ويقصد

منه :

- تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطالن ما

عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به.

- تقييد كل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط

الحقوق العينية أو التحمالت المتعلقة بالملك، في الرسم العقاري المؤسس له."

وقد تضاربت الآراء من قبل في مفهوم التحفيظ، سواء على مستوى القضاء أو مستوى الفقه،

بين قائل بأن التحفيظ يقتصر على مرحلة ما بعد إيداع مطلب التحفيظ وقبل تأسيس الرسم العقاري،

وقائل بكون التحفيظ ما بعد إيداع مطلب التحفيظ وبعد تأسيس الرسم العقاري. ومرد هذا الخالف

في المادة 361 من قانون م.م, حيث نصت على: "لا يوقف الطعن أمام محكمة النقض التنفيذ إلا

في الأحوال الآتية:

1 )في الأحوال الشخصية.

2 )في الزور الفرعي.

3 )التحفيظ العقاري."

ثانيا : القوانين األساسية المؤطرة للتحفيظ .

✓ الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان )12 اغسطس 1913م( المتعلق بالتحفيظ العقاري،

كما تم تغييره وتتميمه بمقتضى القانون رقم 07.14والقانون رقم 12.57.

✓ قرار وزيري صادر في 4 يونيو 1915م المتعلق بتنظيم مصلحة المحافظة العقارية.

✓ القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية 17يونيو 1992م.

✓ ظهير شريف 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي لألمالك القروية,

✓ ظهير شريف صادر في 30 يونيو 1962م بشأن ضم األراضي الفالحية بعضها إلى بعض.

✓ ظهير 24 ماي 1922م المتعلق بأمالك الدولة.

✓ المرسوم رقم 18.13.2 في شان إجراءات التحفيظ العقاري المنشور بالجريدة الرسمية

بتاريخ 28 يوليوز 2014م,

✓ باإلضافة إلى نصوص أخرى متفاوتة في قوانين متعددة.

ثالثا : مبادئ التحفيظ العقاري.

✓ تنظيم مسطرة تصفية من شأنها إعطاء الملك نقطة انطالق جديدة بعد تطهيره من جميع

الحقوق العينية والتكاليف العقارية التي لم تعلن خالل جريان المسطرة.

✓ إشهار عيني مطلق لجميع الحقوق العقارية والتغييرات التي تطرأ عليها.

✓ التخصيص العقاري، أي إعطاء كل عقار محفظ رسما خاصا يحمل اسما ورقما ترتيبيا

معينا، وتحدد فيه الوضعية القانونية والمادية للعقار بدقة.

✓ القوة الثبوتية والحجية القطعية للتقييدات المدرجة في الرسم العقاري.

✓ تعبئة الملكية العقارية بعدة وسائل تسمح بمعرفة حق المالك وذوي الحقوق بصورة

واضحة ودقيقة..

رابعا : بعض مزايا للتحفيظ .

▪ مزايا قا نونية: تثبيت ملكية العقار بصفة نهائية غير قابلة للطعن وتحديد وضعيته القانونية

بصورة واضحة ودقيقة واكتساب الملكية مناعة وقوة عن طريق حماية الدولة لها واعتراف

القانون بها.

▪ مزايا هندسية: تحديد الوضعية المادية للعقار بتعيين موقعه وضبط حدوده ومساحته

ومشتملاته بكل دقة.

▪ مزايا اقتصادية: تيسير تداول العقارات وتقوية اإلئتمان العقاري وتشجيع حركة العمران

وتنمية الفالحة وتمكين الدولة من معطيات إلنجاز المخططات اإلقتصادية واإلجتماعية.

▪ مزايا اجتماعية: التقليل من النزاعات بشأن العقار عن طريق ما يوفره التحفيظ من دقة

ووضوح وأمان.

خامسا : التحفيظ بين إختياري و إجباري.

يعتبر التحفيظ من حيث المبدأ وكقاعدة عامة عمل اختياري غير أن من اختاره ال يمكنه

الرجوع فيه، فالفصل 6 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على: "إن التحفيظ أمر اختياري غير

أنه إذا تقدم مطلب التحفيظ فإنه ال يمكن سحبه مطلقا". إال أن هناك استثناء عن هذه القاعدة

يعتبر فيه التحفيظ عمال إجباريا.

سادسا : حالات التحفيظ الإجباري 

التحفيظ الإجباري في مناطق مح ددة يتم فتحه بقرار للوزير الوصي على الوكالة الوطنية

للمحافظة العقارية.

1 )طبقا للفصول 1.51 إلى 19.51 من ظهير التحفيظ العقاري.

2 )التحفيظ اإلجباري في حالة تفويت أو معاوضة عقار من أمالك الدولة الخاصة أو الأمالك

الحبسية.

3 )التحفيظ اإلجباري بناء على أمر المحكمة أثناء إجراءات الحجز العقاري)ف.8 من

ظ.ت.ع.(

4 )التحفيظ اإلجباري ألمالك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها.

5 )التحفيظ اإلجباري لألراضي الساللية في حالة تحديدها أو تقسيمها.

6 )التحفيظ اإلجباري للمجموعات والتجزيئات السكنية.

7 )التحفيظ اإلجباري في إطار ضم األراضي الفالحية 25 يوليوز 1959م.

8 )التحفيظ اإلجباري في إطار قانون اإلستثمار الفالحي.

9 )التحفيظ اإلجباري للعقارات المنزوعة ملكيتها )6 ماي 1982م(

المحور الأول: إيداع طلب التحفيظ.

أولا: األشخاص الذين لهم الحق في تقديم مطلب التحفيظ.

لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا ممن بأتي ذكرهم أو من ينوب عنهم:

1 )المالك.

2 )الشريك في الملك مع اإلحتفاظ بحق الشفعة لشركائه، وذلك عندما تتوفر فيهم الشروط

الالزمة لألخذ بها.

3 )المتمتع بأحد الحقوق اآلتية: حق اإلنتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل األمد، الزينة،

الهواء والتعلية، الحبس.

4 )المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.

5 )الدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله، بناءي على قرار قضائي لفائدته بالحجز

العقاري ضد مدينه.

ثانيا: شكليات طلب التحفيظ.

أ- بيانات الطلب: يقدم مطلب التحفيظ موقعا من المعني باألمر، ويتضمن لزوما البيانات

التالية:

1 -إسمه الشخصي والعائلي وصفته ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى

الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة 49 من

مدونة األسرة، ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعاله بالنسبة لكل

شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم، و إذا كان طالب التحفيظ شخصا

اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره اإلجتماعي واسم ممثله القانوني.

2 -تعيين عنوان أو موطن مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية

الموجود بها الملك، إذا لم يكن لطالب التحفيظ محل إقامة في هذه الدائرة.

3 -مراج ع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته عند اإلقتضاء.

4 -وصف العقار المطلوب تحفيظه ببيان البناءات واألغراس الموجودة به مشتمالته

ونوعه وموقعه ومساحته وحدوده واألمالك المتصلة والمجاورة له وأسماء وعناوين

أصحابها، وإن اقتضى الحال اإلسم الذي يعرف به العقار.

5 -بيان أنه يحوز كل العقار أو جزءا منه مباشرة أو عن طريق الغير وفيما إذا انتزعت

منه الحيازة يتعين الظروف التي تم فيها ذلك.

6 -تقدير القيمة التجارية للعقار وقت تقديم الطلب.

7 -بيان الحقوق العينية العقارية المترتبة على الملك مع التنصيص على أصحاب هذه

الحقوق بذكر أسمائهم الشخصية والعائلية وصفاتهم وعناوينهم وحالتهم المدنية

وجنسيتهم، وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج وكل اتفاق تم طبقا

لمقتضيات المادة 49 من مدونة األسرة.

8 -بيان أصل التملك.

9 -إذا تعلق األمر بشخص معنوي، ينبغي بيان تسميته وشكله القانوني ومقره اإلجتماعي

واسم ممثله القانوني ونظامه األساسي.

ب- مرفقات الطلب:

✓ يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي

من شأنها أن تعرف بحق الملكية وبالحقو ق العينية المترتبة على الملك.

✓ شهادة إدارية عند اإلقتضاء مسلمة من طرف رئيس الجماعة.

✓ ترجمة الوثائق عند اإلقتضاء.

✓ يجب أن تقدم هذه الوثائق والطلب لدى المحافظة التي يوجد بدائرتها العقار المراد

تحفيظه.

ثالثا: إدراج المطلب وأداء المصاريف.

✓ عندما يتم إيداع مطلب التحفيظ يقوم المحافظ بدراسته دراسة شاملة للتأكد من هوية الطالب

وسالمة الوثائق ومطابقتها لما تم التصريح به.

✓ يتم التوقيع عليه من طرف المحافظ بالقبول ويتم تحديد المصاريف الواجب أداءها وفقا

للمرسوم 18 يوليوز 2016م.

✓ وإن لم يكن مستجيبا لكافة المعايير القانونية ي مكن للمحافظ رفض إدراج هذا المطلب.

رابعا: إشهار مطلب التحفيظ.

بعد إيداع مطلب التحفيظ وأداء المصاريف يقوم المحافظ باإلجراءات التالية:

- يقوم المحافظ على األمالك العقارية داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ:

أ- بتحرير ملخص له يعمل على نشره في الجريدة الرسمية.

ب- يبلغ مضمونه إلى علم العموم بالوسائل المتاحة.

- وبعد الملخص المذكور، يحرر داخل أجل شهرين من تاريخ النشر إعالنا يضمنه تاريخ

ووقت إجراء التحديد.

- يوجه المحافظ ملخص هذا المطلب مع إشعار بالتوصل، وذلك قبل التاريخ المعين للتحديد

بعشرين يوما )الذي يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم( إلى كل من:

1 )رئيس المحكمة اإلبتدائية.

2 )ممثل السلطة المحلية.

3 )رئيس المجلس الجماعي.

- يقوم كل واحد من هؤالء لزوما، بتعليق الوثائق المذكورة في مقر إدارته ويعمل على إبقائها

معروضة على أنظار العموم إلى اليوم المعين للتحديد.

- يقوم ممثل السلطة المحلية كذلك بإشهار ملخص المطلب واإلعالن عن تاريخ ووقت التحديد

في األسواق الواقعة في دائرة نفوذها إلى يوم التحديد.

خامسا: استدعاء األطراف.

يستدعي المحافظ على األمالك العقارية شخصيا لعملية التحديد بواسطة عون من المحافظة

العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة أخرى للتبليغ.

1 -طالب التحفيظ.

2 -المجاورين المبينين في مطلب التحفيظ.

3 -المتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحمالت العقارية المصرح بهم بصفة قانونية،

وتتضمن هذه اإلستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب

بوكالة صحيحة.

سادسا: انتداب مهندس لعملية التحديد.

بعد إنجاز ملخص المطلب يقوم المحافظ على األمالك العقارية بتسيير عمليات التحديد،

وينتدب لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري مقيدا في جدول الهيئة

الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين.

- ينجز المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب عملية التحديد تحت مسؤوليته بحضور طالب

التحفيظ.

- يمكن للمهندس أعاله أن يكلف أحد المؤهلين التابعين له للقيام بعملية التحديد.

سابعا: إجراء عملية التحديد.

✓ يقصد بالتحديد وضع عالمات للفصل بين األمالك المتجاورة وتعيين حدود كل منها بأحجار

ذات مواصفات خاصة.

✓ إن عملية التحديد عملية تقنية باألساس يقوم بها مهندس مساح ينتمي إلى هيئة المهندسين

الطبوغرافيين، حيث ينتقل إلى عين المكان بحضور األطراف لمعاينة العقار المراد تحديده

وألخذ المقاييس الالزمة لمعرفة حدوده ومعالمه ومشتمالته قصد وضع تصميم على

وضعية العقار من الناحية القانونية.

✓ ينجز التحديد في التاريخ والوقت المعينين له، ولتوفير الظروف المالئمة إلجراء عمليات

التحديد يجب على وكيل الملك تسخير القوة العمومية عند اإلقتضاء، بطلب من المحافظ

على األمالك العقارية أو من كل من له مصلحة.

✓ يقوم المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب باستفسار طالب التحفيظ والمجاورين

والمعارضين والمتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحمالت العقارية المصرح بهم بصفة

قانونية عن كل ما يتعلق بالملك المعني يبين طالب التحفيظ حدود العقار الذي يعتزم

تحفيظه، ويبدي المجاورون وكل المتدخلين ما لهم من مالحظات ومنازعات.

✓ يعاين المهندس المساح الطبوغرافي المنتذب واقع الحيازة ومدتها، ويعاين حالة العقار، كما

يباشر غير ذلك من المعاينات وأعمال البحث المفيدة.

✓ يضع المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب األنصاب سواء لتحديد المحيط الذي عينه

طالب التحفيظ أو لضبط القطع المشمولة به والتي تكون محل تعرضات من طرف الغير ثم

يضع تصميما موجزا يسمى التصميم المؤقت للتحديد.

✓ يتم تحديد العقار أو جزء من العقار المحفظ أو في طور التحفيظ، في حالة عدم وجود حدود

طبيعية، بواسطة أنصاب ثابتة، ويمكن أن توضع عالمة دالة عليها فوق الصخور

المغروسة في األرض أو البنايات الثابتة.

✓ تكون األنصاب المغروسة من حجر منحوت أو إسمنت أو مواد أخرى تحترم للضوابط

الجاري بها العمل، ويكون علوها على األقل 35 سنتمترات وقاعدتها 25 سنتمترا.

✓ تغرس األنصاب على رأس كل زاوية للمضلع الذي يشكله العقار و يتم إبراز قمتها في

حدود 5 سنتمترات.

✓ ينحت فوق األنصاب حرفا" ت.ع" أو يكتبان بالصباغة الحمراء ويوجهان نحو خارج

العقار، كما تنحت كذلك أرقام األنصاب أو تكتب بالصباغة الحمراء وتوجه نحو داخل

العقار.

✓ يتكفل المعني باألمر بعملية التحديد بتوفير األنصاب ونقلها وغرسها وقلع األحراش، عند

اإلقتضاء، وذلك على نفقته.

وبعد التحديد يتم إنجاز وثيقتين أساسيتين:

1 )محضر التحديد.

2 )التصميم المؤقت.

1 -محضر التحديد: يحرر المهندس المساح الطوبوغرافي المنتدب محضرا للتحديد يبين فيه:

1 )تاريخ ووقت العملية، سواء أنجزت في مرة واحدة أو عدة مرات.

2 )األسماء الشخصية والعائلية للحاصرين وصفاتهم ومراجع الوثائق المثبتة لهوياتهم

وعناوينهم.

3 )مختلف األحداث التي وقعت أثناء العملية وتصريحات األطراف التي تدخلت فيها.

4 )معاينات البحث ومميزات العقار واآلبار والبساتين واألغراس والمزروعات، مع بيان

أسماء الحائزين عند اإلقتضاء، والمقابر واألضرحة إلى غير ذلك.

5 )وصف موقع األنصاب وعددها ووصف حدود العقار واألجزاء المشمولة به.

6 )الوثائق المدلى بها من لدن األطراف.

7 )اإلتفاقات التي تمت بين األطراف أثناء إجراء التحديد.

- يوقع محضر التحديد من طرف المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب وكل األطراف

الحاضرة وإال فينص على أنهم ال يستطيعون التوقيع أو امتنعوا عنه.

- يرفق بالمحضر التصميم المؤقت للتحديد والوثائق المدلى بها من قبل األطراف، وتحرر

قائمة بهذه المرفقات.

2 -التصميم المؤقت: يتم إنجاز تصميم مؤقت من قبل المهندس المكلف بعملية التحديد,

❖ التعرضات: إن التعرض هو وسيلة قانونية يمارسها الغير للحيلولة دون إتمام

إجراءات التحفيظ، وذلك من خالل اآلجال القانونية المقررة، ويهدف التعرض بهذا

المعنى إلى توقيف إجراءات التحفيظ عن طريق المحافظ وعدم اإلستمرار فيها إلى

أن يرفع التعرض ويوضع حدا للنزاع عن طريق المحكمة أو إجراء صلح بين

الطرفين.

إذا كان مطلب التحفيظ يعتبر قرينة على ملكية طالب التحفيظ فهي قرينة بسيطة ت قبل إثبات

العكس، والقرينة المعاكسة ال تثبت هنا إال بواسطة التعرض.

في حالة عدم ورود أي تعرض على مطلب التحفيظ يتعين على المحافظ العقاري خالل

الثالثة أشهر الموالية النصرام أجل التعرض، تحفيظ العقار بعد التحقق من إنجاز جميع اإلجراءات

المقررة في هذا القانون ومن شرعية الطلب وكفاية الحجج المدلى بها )الفصل 30.)

في حالة ظهور متعرضين سواء أثناء تقديم مطلب التحفيظ ونشره وإجراء عملية التحفيظ

أو خالل أجل شهرين من تاريخ نشر إعالن انتهاء التحديد فإن المحافظ يجد نفسه ملزما بالتوقف

عن إجراءات التحديد في انتظار تسوية مشكل التعرضات بإحدى الوسائل التالية:

- رفع التعرض أو قبوله من طرف طالب التحفيظ.

- إجراء صلح بين األطراف تلقائيا أو بواسطة المحافظ.

- اعتبار التعرض الغيا في الحاالت التي تعرض ذلك.

في حالة عدم تسوية مشكل التعرضات بإحدى الوسائل أعاله فإنه ال يبقى أمام المحافظ العقاري

إال رفع القضية إلى المحكمة المختصة قصد البت في النزاع.

أنواع التعرضات:

1 )التعرض الكلي.

2 )التعرض الجزئي.

3 )التعرض المتبادل.

4 )التعرض على حقوق مشاعة.

5 )التعرض اإلنعكاسي.

6 )التعرض على حق وقع اإلعالن عنه طبقا لمقتضيات الفصل 84 من ظ.ت.ع.

مسطرة التعرض:

1 )لمن يثبت حق التعرض: بالرجوع إلى الفصل 24 من ظهير التحفيظ المعدل نجده ينص

على أنه: "يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق

التعرض في مسطرة التحفيظ خالل أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر اإلعالن عن انتهاء

التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل وذلك:

▪ في حالة المنازعة في وجود حق الملكية لطالب التحفيظ أو في مدى هذا الحق أو

بشأن حدود العقار.

▪ في حالة اإلدعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع

تأسيسه.

▪ في حالة المنازعة في حق وقع اإلعالن عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون".

كما جاء في الفقرة األخيرة من الفصل 26 حيث تنص على : "يمكن في جميع

األحوال على شرط أن تقدم اإلثباتات المنصوص عليها سابقا، التدخل في المسطرة

عن طريق التعرض باسم المحجورين والقاصرين والغائبين والمفقودين وغير

الحاضرين، وذلك من طرف األوصياء والممثلين الشرعيين ووكيل الملك والقاضي

المكلف بشؤون القاصرين والقيم على أموالي الغائبين والمفقودين".

من خالل الفصول أعاله يتضح أن المشرع لم يضع أي قيد في مواجهة األشخاص

الذين يريدون ممارسة التعرض، ولهذا جاءت عبارة الفصل 24 عامة "يمكن لكل

شخص"، لكن ال بد من وجود مصلحة لدى أي متعرض ألن التعرض بشكل دعوى

تقام ضد طالب التحفيظ وبالتالي فال تعرض بدون مصلحة تحت طائلة الوقوع في

التعرض الكيدي.

2 )الجهات التي يقدم إليها التعرض: بعد أن كانت التعرضات تقدم أمام جهات مختلفة كالقيادة

وقاضي التوثيق والمحكمة اإلبتدائية أدخل المشرع تعديال جوهريا على الفصل من ظهير

التحفيظ، وحصر من خالله الجهات المعنية بتلقي التعرضات في المحافظة العقارية

والمهن دس المساح الطبوغرافي المنتدب لمهمة التحديد، حيث تنص الفقرة األولى منه:

"تقدم التعرضات عن طريق تصريح كتابي أو شفوي إما للمحافظ عن األمالك العقارية،

وإما للمهندس المساح الطبوغرافي المنتدب أثناء إجراء التحديد تضمن التصريحات

الشفوية للمتعرض، بحضوره في محضر يحرر في نسختين تسلم إليه إحداهما".

3 )آجال التعرضات: حدد المشرع آجاال عادية للتعرضات وآجاال خاصة كذلك بمقتضى قوانين

خاصة، كما سمح بإمكانية تقديم التعرضات حتى خارج الأجل.